KİRA BEDELİNİN TESPİTİ
Ülkemizde yaşanan enflasyonist ortam, gayrimenkul kiralarında yaşanan ani artışlar, Türk Borçlar Kanunu Geçici Madde 1 ve Geçici Madde 2 dolayısıyla uzun yıllardır devam eden kira ilişkilerinde kira bedellerinin bölge rayicinin altında kalması kiraya verenin/mülk sahiplerinin maddi açıdan mağdur olmasına sebep olmuş idi. Kanun koyucu bu mağduriyeti bir nebze giderebilmek amacıyla kira bedeline, hakim tarafından, müdahale edilebilmesine Türk Borçlar Kanunu (TBK) 344. Maddesiyle imkan sağlamıştır. Yazımızda kira bedelinin tespiti davası, şartları, kanun yolları, kararın icrası ve bu dava için yapılacak muhtemel masraflardan bahsedilecektir.
KİRA BEDELİNİN ARTIŞI NE ŞEKİLDE BELİRLENMEKTEDİR?
A. Sözleşmede Artış Hükmü Var İse
Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde aksine bir anlaşma olmamakla birlikte sözleşmede “TÜFE oranında” şeklinde bir ibare var ise artış her yıl tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranında yapılacaktır. Yani taraflar arasındaki kira sözleşmesinde “TÜFE oranında” “ÜFE-TÜFE oranında” TEFE-TÜFE oranında” şeklinde bir kayıt var ise 2025 Nisan ayı itibariyle kira sözleşmesine yapılacak yıllık artış %51,26 olacaktır. Taraflar, %51,26’nın altında bir yüzdelik belirleyebilmektedir, fakat bu yüzdenin üzerine çıkamamaktadır. Kanun nispi emredici niteliktedir. TBK m.346 gereği kiracı aleyhine bu oran değiştirilemeyecektir.
B. Sözleşmede Artış Hükmü Yok İse
Kira Sözleşmesinde bir artış hükmü yok ise veya sözlü kira sözleşmesi söz konusuysa TBK m.344/2 gereği her yıl yapılacak artış için hakim müdahalesi istenecektir. Sözlü kira sözleşmesi yapıldıktan sonra taraflar arasında kira bedelinin artışına ilişkin ek bir protokol yapılmış ise artış protokol gereği yapılacağı için artış hükmü olmamasından bahsedilemeyecektir. Yani sözlü bir kira sözleşmesi olmasına rağmen sözleşme kurulduktan sora ek bir yazılı protokol ile kira bedelinin her yıl belirli oranda artırılacağı taraflarca kararlaştırılmış ise bir artış hükmü var kabul edilecektir. Beşinci seneden önce hakimin belirleyeceği artış oranı tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasını geçemeyecektir.
TBK m.344/2 “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.”
KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI
A. Davanın Açılabileceği Zaman
Dava, temelini TBK m.344/3’ten almaktadır. Bu dava ile hedeflenen kira bedelini bölge rayicine denk getirmektir. Sözleşmede artış hükmünün olup olmadığı davanın açılabilirliğine engel değildir. Fakat artış hükmü yok ise dava ancak TBK m.345/2 gereği yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmalı veyahut kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı ihtarda bulunulmalıdır ki tespit edilecek bedel yeni dönem başlangıcından itibaren geçerli olsun.
Sözleşmede artış hükmü var ise tespit isteyen taraf yeni kira döneminin sonuna kadar bu davayı açabilir ve mahkemeden dava açıldığı dönem için tespit isteyebilir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2014/8948 E, 2015/5710 K sayılı kararında “kira döneminin son günü dahi” açılacak dava ile tespitin istenmesinin mümkün olduğu belirtilmektedir.
“Yerleşik Yargıtay uygulamasına göre: kira sözleşmesindeki artış şartı, dönem sona ermeden gönderilmesi gereken ihtarname aranmaksızın, dava tarihinde içinde bulunulan dönemin (dönemin son günü dahi) kira bedelinin tespitini isteme hakkı verir. Ayrıca taşınmazların tahliye edildiği kabul edilen 31.01.2013 tarihine kadar olan dönem açısından davacının tespit istemesinde hukuki menfaati vardır. (Y 6. HD 2014/8948 E, 2015/5710 K)”
Yine belirtmek gerekir ki taraflar arasında ilk kira sözleşmesinden sonra farklı bir kira sözleşmesi yapılmış olabilir. İki farklı kira sözleşmesinin var olması 5 yıllık süreyi yeniden başlatır mı sorusu akıllara gelmektedir. Bu durumda ise sonraki tarihli sözleşme ile kira bedellerinin rayice uygun hale getirilip getirilmediği incelenmelidir. Şayet sonraki tarihli sözleşme ile kira bedeli rayiç bedelde belirlenmemişse kira ilişkisi yenilenmemiş kabul edilecek ve dolayısıyla tespit davası önceki sözleşmeye göre sürdürülecektir.
B. Davanın Tarafları
Kira bedelinin tespiti talepli davalar hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabilir. Kiralanan taşınmazın el değiştirmesi veya üçüncü kişi lehine sınırlı ayni hak tesis edilesi halinde dava açma hakkı devredilen veya hak tesis edilen şahsa geçecektir. Yani yeni malik veya sınırlı ayni hak sağlanan taraf sanki sözleşmenin en başından beri tarafıymış gibi talep ve dava haklarına sahip olacaktır.
B.1 Kiraya veren ile taşınmaz malikinin farklı kişiler olması halinde malik dava açabilir mi?
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2015 tarihli bir kararında (YHGK 2013/1629 E. 2015/1068 K.) mülkiyet hakkının bir gereği olarak malikin de kira bedelinin tespiti isteme hakkı olduğu belirtilmiştir.
B.2 Kiralanan Taşınmaz Elbirliği veya Paylı Mülkiyette İse Kira Tespit Davasını Kim Açmalıdır?
Elbirliği ile mülkiyet söz konusu ise davanın tüm ortakların tarafından açılması gerekmektedir. Açılan bir dava söz konusuysa davada taraf olarak yer almayan ortağın davaya katılması veya davaya icazet vermeleri gerekmektedir.
Kiralanan taşınmazın paylı mülkiyette olması halinde her paydaş kendi payı için kira tespit davası açabilir. Zira bu durumda paylaşım yapılmış ve her bir ortağın pay oranı belirlenmiştir.
C. Dava Değeri, Harç ve Masraflar
Kira bedelinin tespiti eda değil tespit davasıdır. Kısmi veya belirsiz şekilde açılamayacaktır. Talep edilen kira bedelinin açıkça gösterilmesi gerekmektedir. Ayrıca talep edilen aylık kira bedelinin net mi brüt mü talep edildiği de yazılmalıdır. Bu davada fazlaya ilişkin talepler saklı tutulamayacaktır.
Harç oranı konusunda içtihat birliği bulunmamaktadır. Aylık kira farkı üzerinden mi yoksa yıllık fark üzerinden mi davanın harçlandırılacağı henüz belirlilik arz etmemektedir. Mahkemeler tarafından genel kabul talep edilen aylık kira bedelinin on iki aylık tutarı ile dava açıldığı tarihte ödenen on iki aylık tutarı arasındaki fark üzerinden hesaplanması şeklindedir. Örneğin talep edilen net kira bedeli 30.000-TL iken dava döneminde ödenen net tutar 10.000-TL ise harç (30.000×12) – (10.000×12) = 240.000-TL üzerinden hesap edilecektir.
Dava sırasında yapılacak masraflar ise bilirkişi ücretleri ve keşif masraflarıdır. Dava konusu taşınmazın niteliklerinin tespiti için mahkeme tarafından yerinde keşif yapılmakta, bilirkişi tarafından gerekli notlar alınmaktadır. Kira bedeline etki edebilecek türden olumlu olumsuz özelliklerin gereği gibi incelenmemesi kanun yolu aşamasında bozma sebebi yapılabilecektir. Davada genellikle 3 adet bilirkişi görevlendirilmektedir. Bunlardan birisi fen bilirkişi, birisi gayrimenkul değerlendirme uzmanı, bir diğeri ise inşaat mühendislerinden seçilmektedir. Bilirkişiler keşfin akabinde heyet olarak bir rapor sunmakta ve raporda taşınmazın muhtemel kira bedelini mahkemeye bildirmektedir. 2025 yılı için ortalama 15.000-25.000-TL arasında bir masraf da keşif ve bilirkişi ücreti olarak ödenmektedir.
D. Beşinci Yıl Dolmadan Açılan Davanın Akıbeti
TBK m.344 gereği davanın açılabilmesi için 5 yıllık sürenin dolmuş olması gerekmektedir. Fakat Yargıtay 5. Yıl dolmadan açılan davanın derhal reddedilmemesi gerektiğine vurgu yapmaktadır.
Eğer dava devam ederken kiracı kiralanan taşınmazı tahliye etmemişse davacı tarafa 6. Yıl için tespit isteyip istemeyeceğinin sorulması gerekmektedir. Şayet davacı taraf 6. Yıl için tespit isterse davaya devam edilecek ve takip eden kira yılı için tespit kararı verilecektir.
E. Kira Bedelinin Tespiti Davasında Tespit Edilen Bedelde İndirim
Kira bedelinin tespiti davasında tespit edilecek bedel üzerinden indirim yapılması gerekmektedir. İndirimin sebebi kiracının eski kiracı olmasından kaynaklı hakkaniyet indirimidir. Yargıtay, hakimin indirim yapmasını onun takdirine bırakmamıştır. YHGK 2017/977 E. 2021/1168 K. Sayılı kararında hakim hakkaniyet indirimi “yapmalıdır” demek suretiyle indirim yapılmasını hakim için zorunluluk olarak belirtmiştir.
F. Yapılacak İndirim Oranı
Yapılacak hakkaniyet indirimi %10 ile %20 arasında hakim tarafından belirlenecektir. Bu oran ise bilirkişi tarafından tespit edilen bedel üzerinden yapılacaktır. Davacının talep ettiği kira bedeli ile bilirkişi tarafından tespit edilen bedel farklı ise bu indirim oranı bilirkişi raporunda yer alan tutara göre yapılacaktır.
G. İstinaf Kanun Yoluna Başvuru Sınırı
Kira bedelinin tespiti talepli davalarda istinaf sınırı dava değerine göre hesap edilmektedir. Dava değeri yukarıda açıklanmıştır. Talep edilen kiranın 12 aylık tutarı ile ödenen kiranın 12 aylık tutarı arasındaki fark dava değeridir. Bu değer istinaf sınırının üzerinde ise karar istinaf edilebilir olacaktır. Yukarıdaki örnekten ilerleyecek olursak: Talep edilen net kira bedeli 30.000-TL iken dava döneminde ödenen net tutar 10.000-TL ise dava değeri (30.000×12) – (10.000×12) = 240.000-TL olacaktır. HMK 341 maddesinde yer alan istinaf sınırı 2025 yılı için 40.000-TL’dir. Dolayısıyla karar istinaf edilebilecektir.
H. Temyiz Kanun Yoluna Başvuru Sınırı
Temyiz kanun yoluna başvuru sınırı 2025 yılı için 544.000-TL’dir. Kira bedelinin tespiti talepli davada temyiz sınırının hesaplanması özellik arz etmektedir. HMK m.362/1-b hükmü gereği tespit edilecek aylık kira bedeli ile ödenen kira bedelinin arasındaki farkın 3 aylık tutarı temyiz sınırının üzerinde ise karar temyiz edilebilecektir.
I. Vekalet Ücreti
Kira tespit davasında vekalet ücreti dava değerine göre nispi şekilde belirlenmektedir. Davanın kabul ve ret oranına göre davacı vekili ve davalı vekili lehine vekalet ücretine hükmedilebilir. Dava değerinin yıllık hesap edilmesi dolayısıyla mahkemece tespit edilen yıllık kira farkı üzerinden davacı yararına vekalet ücreti hükmedilecektir.
Dava açılırken talep edilen kira tutarının açık ve anlaşılır bir şekilde belirtilmesi gerekir. Talep edilen bedel bilirkişi tarafından tespit edilen bedelden fazla olabilir. Hakim, bilirkişi raporunda yer alan tutar üzerinden tahkikatı yürütür. Dolayısıyla ret miktarının yıllık tutarı nispetinde davalı yararına vekalet ücreti çıkması muhtemeldir. Burada belirtilmesi gereken husus hakkaniyet indirimi yapılması dolayısıyla davalı vekili lehine indirim oranında vekalet ücreti hükmedilmeyeceğidir.
J. Kararın İcrası
Kira bedelinin tespiti talepli dava sonunda verilen kararın icra edilebilmesi için kararın kesinleşmesi gerekmektedir. Kararın kesinleşmediği aşamada icra takibine girişilemeyecektir.
Verilen karar ilamlı icra takibine konu edilemeyecektir. Karar kesinleştikten sonra davacı taraf ilamsız takip ile kira fark bedellerini talep edecektir.
Davacı alacaklı faizi ancak kararın kesinleştiği tarihten itibaren isteyebilecektir. Kararın kesinleşmediği döneme ilişkin faiz talebinde bulunulamayacaktır.
K. İcra Takibine İtiraz
Davacı alacaklının elinde bir tespit hükmü yer alacağı için bu halde ilamsız icra yoluna gidilmesi gerekmektedir. İlamsız icrada ise davalı borçlunun takibe itiraz edebilmesi gündeme gelmektedir. Bu durumda ne yapılması gerekir?
Eğer açılan takibe itiraz edilir ise alacaklı İcra Mahkemesi nezdinde itirazın kaldırılmasını talep edebilecektir. Bu husus Yargıtay Hukuk Genel Kurul Kararında şu şekilde özetlenmektedir: “Şu hâle göre kira bedelinin tespiti kararı ancak kesinleşmesi hâlinde İİK’nın 68. maddesinin 1. fıkrası anlamında resmî dairelerin yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir belge niteliğini kazanabilir. (YHGK E. 2017/6-1847, K. 2021/1376, T. 9.11.2021)”
Ayrıca alacaklının elindeki tespit kararıyla itirazın kaldırılması istenebileceği bir üst bentte yer alan Hukuk Genel Kurul Kararında yer alan kararın “Bu durumda kira farkı alacağının tahsili amacıyla kira tespit kararına dayanılarak yapılan genel haciz yolu ile icra takibinde borçlunun itirazının kaldırabilmesi için mahkeme kararının kesinleşmiş olması gerekir. (YHGK E. 2017/6-1847, K. 2021/1376, T. 9.11.2021)” şeklindeki kısmından çıkarılmaktadır.
L. Sair Hususlar
i)5 yıldan uzun süreli sözleşmelerde 5. Yıldan sonra kira bedelinin tespiti talepli dava açılabilir. ii)Sözleşmede kira bedelinin tespitinin istenemeyeceği madde olarak yer almaktaysa madde geçerli kabul edilecek ve kira tespit davası açılamayacaktır. iii) iş yeri kiraları ciro üzerinden belirlenebilmektedir. Ciro üzerinden belirlenen kira ilişkilerinde de tespit davası açılmasına imkan vardır. iv)Taşınmazın niteliğinin tespiti önem arz eder. Şayet taşınmazın bir kısmı çatılı iş yeri veya konut vasfını haiz değilse çoğunluğun hangi nitelikte olduğunun mahkemece tespiti gerekir.